Dostupné bydlení může pomoci zvýšit porodnost a přispět ke stabilitě veřejných rozpočtů

Překvapivě přímou korelaci mezi počtem dokončených bytů a počtem narozených dětí lze vyčíst z údajů Českého statistického úřadu. V roce 2023 se dokončilo jen 38 tisíc bytů, přičemž většina byla postavena prostřednictvím soukromého sektoru. Obecní a družstevní výstavba je zcela marginální, ročně se jedná jen o zhruba tisíc bytů v rámci celé ČR. Vloni se narodilo pouhých 91 tisíc dětí. Je to druhý nejhorší údaj od konce druhé světové války. Podle sociologů je současná nízká porodnost zapříčiněna mnoha faktory. K těm zásadním však může patřit i právě zcela zřetelná vazba mezi dostupným bydlením a ochotou k rodičovství.

Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) na tuto skutečnost poukazuje a dává ji i jako zásadní námět do současné diskuze o nakládání s veřejnými financemi. Řešení přitom existuje. Nový 60metrový byt ve standardním domě je možné v roce 2024 postavit a prodávat za cenu 3,6 milionu korun, tedy zhruba za 60 000 Kč/m². Komora vychází z objemových cenových ukazatelů pro bytovou výstavbu, z nichž vyplývá, že i po zahrnutí dalších nezbytných nákladů je letos možné dokončit a prodávat byty za konečné ceny v rozmezí od 46 000 Kč do 60 000 Kč za čtverečný metr. Mladá rodina by při průměrné měsíční mzdě 44 000 Kč potřebovala jen 7, a nikoliv současných 14 hrubých ročních příjmů. Nebyla by tedy jen celoživotním „nevolníkem“ neúnosně vysoké hypotéky, ale měla by prostor i pro případnou výchovu dětí.

Pokud by stát smysluplně podpořil výstavbu cenově dostupného a udržitelného bydlení i pro mladé páry (bez ohledu na to, zda by šlo o obecní nájemní bydlení, bydlení do vlastnictví či družstevní bydlení), mohlo by to mít z dlouhodobého hlediska pozitivní dopad na státní rozpočet. Více narozených dětí souvisí s počtem budoucích daňových poplatníků, a tedy i s udržitelností důchodového systému.

„Obce a města by měly při úvahách o podpoře družstevního nebo nájemního bydlení, kterým si chtějí udržet nebo získat mladé rodiny či některé profese, vycházet z pravidelně zveřejňovaných cenových ukazatelů stavebních prací a stavebních materiálů, nikoliv ze současných cen na realitním trhu. Ostatně je to právě státní správa a samospráva, která vlastní pozemky vhodné k bytové výstavbě, případně může v tomto směru vhodně ovlivnit i tvorbu územního plánu,“ konstatuje Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT. V případě většího počtu bytů však musí města a obce počítat i s náklady na potřebnou veřejnou infrastrukturu, jako je kapacita sítí, dopravní napojení, vybudování škol, školek a dalších služeb. I tak je 46 000 – 60 000 Kč / m² intervalem definujícím reálné dostupné bydlení v České republice, které by mělo zajistit standard bydlení mladým rodinám, seniorům nebo zástupcům veřejně prospěšných profesí.

Vzhledem k aktuálnosti této otázky pořádá ČKAIT 27. května v Praze konferenci, na které bude dostupné bydlení nahlédnuto z řady úhlů, ať již se jedná o náklady, proces přípravy a realizace, právní aspekty, financování, provoz nebo zastřešení celého procesu autorizovanými osobami. Odborná konference proběhne v rámci Inženýrského dne v pražském Hotelu Olšanka a vystoupí na ní zástupci řady inženýrských profesí, představitelé krajů, měst a obcí, státní správy nebo bytových družstev.

„Na několika konkrétních příkladech bude ilustrováno, že nové bytové projekty ve standartní kvalitě s koncovými cenami kolem 4 milionu korun za třípokojový byt s plochou 60 m² mohou být v Česku realitou i nyní,“ doplňuje Ing. Jaroslav Synek, člen Představenstva ČKAIT a předseda komorové pracovní komise pro realizaci staveb.

Skutečnost, že zásadní roli v otázce dostupného bydlení hraje stát, je nezpochybnitelná. Hrál ji po roce 1918 i v rámci 2. poloviny 20. století a situace vyvrcholila vzepjetím podpory hromadného bydlení od 60. do 80. let. Po roce 1989 byl trh s byty ponechán napospas volné ruce trhu a došlo ke zvýšení nejen prodejních cen, ale i nájmů. Státní politiku bytové výstavby plně nahradila tržní nabídka bytů, která však vedla k tomu, že ČR patří k zemím s nejméně dostupným bydlením.

Praha je třetí evropskou metropolí s nejdražším vlastním bydlením. Na pořízení průměrného bydlení je zde potřeba 14,2 hrubých ročních platů. Dražší je jen Amsterdam (15,8 platů) a Bratislava (14,5 platů). Vyplývá to z údajů Deloitte Property Index 2023, který dále uvádí, že nyní se byty prodávají v ČR v průměru za 95 500 Kč/m², v Praze dokonce za 121 700 Kč/m². V případě nájemního bydlení už Praha dopadá nejhůře ze všech evropských metropolí, jak ukázala čerstvá analýza pražského Institutu plánování a rozvoje (IPR).

„Tato analýza je velmi důležitá, abychom si uvědomili, na co lze navázat. Ze všech dostupných zdrojů i z nejlepší zahraniční praxe se ukazuje jako nosná podpora výstavby obecních nájemních bytů ve standardní kvalitě a s jasně definovaným nájemným a současně také družstevní výstavba, která má navíc v naší zemi vkořeněnou tradici,“ vysvětluje Ing. Renata Zdařilová, Ph.D., členka Představenstva ČKAIT. 

Dosavadní státní podpora dostupného bydlení je přitom poměrně značná. Podle údajů ČSÚ stát v letech 2016 až 2023 vyplatil formou sociálních dávek na bydlení neuvěřitelných 87,8 mld. Kč a další výdaje na podporu bydlení vyplacené prostřednictvím jednotlivých ministerstev dosáhly ve stejném období 107 mld. Kč. Čistě hypoteticky by za tyto peníze mohl stát postavit 54 tisíc bytů, ve stejném období však s podporou Ministerstva pro místní rozvoj ČR vzniklo jen 4 663 bytů. V mnoha případech se tyto obrovské výdaje státu minuly účinkem. Jednoznačně to dokládá program Nájemní byty, u nějž bylo – jak konstatoval Nejvyšší kontrolní úřad ve své zprávě (27. listopadu 2023) – pronajímatelům (příjemcům podpory) ve smlouvách o nájmu podpořených bytů nastaveno nájemné vyšší, než bylo v místě a čase obvyklé…

Zcela mimo zájem zákonodárců nebo příslušných ministerstev se nadále ocitá výstavba družstevních bytů. Právě družstva přitom podle ČKAIT mohou být příkladem dostupného bydlení pro zhruba 40 % populace, která žije v domácnostech vydávajících za celkové náklady na bydlení více než 40 % svých disponibilních příjmů! Ačkoliv je výstavba družstevních bytů jednou z mála alternativ komerčního trhu s byty, počty dokončených družstevních bytů se propadly na současných cca 200 bytových jednotek ročně.

V případě bytových družstev přitom je na co navazovat: po vzniku československého státu v roce 1918 existovalo na 165 různých bytových sdružení. Před začátkem 2. světové války bylo v Československé republice 442 stavebně-bytových družstev. Ve čtyřicátých letech, tj. v období druhé světové války, se bytová výstavba zastavila. Počet bytových družstev rychle vzrůstal v letech 1947–1948, kdy se bytové družstevnictví významnou měrou podílelo na obnově válkou postiženého bytového fondu. Koncem roku 1948 u nás existovalo již 942 stavebních bytových družstev.

Co brání zvýšení družstevní bytové výstavby v současnosti? Podle Svazu českých a moravských bytových družstev je nezbytná změna právního rámce upravující činnost bytových družstev tak, aby mohla bez problémů nejen spravovat své bytové domy, ale i realizovat novou družstevní bytovou výstavbu.

„Svazem dlouhodobě navrhované změny mají za cíl posílit právní postavení družstev v případech sporů s neplatícími či jinak se nevhodně chovajícími nájemci jejich bytů. V případě nové výstavby vidíme velký potenciál v úpravě legislativy, která by umožnila spolupráci družstev a obcí. Například poskytnutí cenově zvýhodněných pozemků s cílem obce řešit veřejný zájem dostupnosti bydlení,“ doplňuje Ing. Martin Hanák, ředitel metodického odboru Svazu českých a moravských bytových družstev.

Dodává, že družstva fungují bez státní pomoci, tedy jen na základě členských vkladů a dlouhodobého úvěru. V případě, že by družstva mohla získat dlouhodobý zvýhodněný úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení, Státního fondu podpory investic nebo Národní rozvojové banky, mohla by realizovat i dostupné dotované bydlení, například startovací byty, byty se sociálním programem či byty pro mladé rodiny s dětmi. Takové družstvo by však muselo dodržet předem dané podmínky, které by měly směřovat k tomu, aby se takto realizované byty nestaly předmětem spekulace a vyčlenily se z komerčního trhu s byty.

Z dostupných údajů je patrné, že zájem na straně družstev i měst a obcí existuje. Například v Dobrušce v Královéhradeckém kraji družstvo v roce 2023 zkolaudovalo 52 bytových jednotek s prodejní cenou cca 46 000 Kč za čtverečný metr, přičemž financování si zajistilo s pomocí běžného bankovního úvěru, který družstevníci splácejí formou měsíčních “nájmů“. Počet zájemců byl však mnohem vyšší, ale družstvu se nedaří získat další pozemek.

Královéhradecký kraj má aktuálně zmapovanou situaci v obcích nad 1 000 obyvatel (cca 79 obcí) v kraji. „Rozpracované projektové záměry na výstavbu nových bytových domů nebo stavební úpravy dokončených domů zaměřené na vybudování bytových jednotek registrujeme v regionu zhruba u 30 obcí. Dalších přibližně 10 obcí má v plánu budovat byty, ale je to zatím ve fázi projektové ideje,“ vyčísluje zájem Adam Valenta, náměstek hejtmana Královéhradeckého kraje zodpovědný za oblast regionálního rozvoje, evropských grantů a dotací. Konkrétně to znamená objem investice kolem 10 miliard s kapacitou přibližně 2 585 bytů.

Více informací ke konferenci Inženýrský den ČKAIT – Dostupné bydlení 27. května v pražském Hotelu Olšanka zde: inzenyrsky-den.ckait.cz