Na nový třípokojový byt v Praze je potřeba 14,6 ročních platů

Nové bydlení je nejméně dostupné v Praze. Při průměrné ceně 120,4 tis. Kč za metr čtvereční je na třípokojový byt potřeba 14,6 ročních hrubých platů. Obdobná dynamika se týká i starších bytů. Po Praze je další nejméně dostupné bydlení v Bratislavě a Mnichově. Od začátku roku 2015 se ceny bytů zvýšily téměř o 150 %, zatímco mzdy vzrostly o 62 %. Dostupnost vlastního bydlení zhoršují i rostoucí náklady domácností spojené s bydlením a energiemi. V Česku za posledních 20 let vzrostly o 8,8 % a v rámci EU jsme na šesté příčce s 26% podílem na celkových výdajích domácnosti. Data k aktuální dostupnosti bydlení a nákladům spojeným s ním se podívala ve své analýze online investiční společnost Portu. 

Situace s dostupností bydlení v Praze se na jaře letošního roku zhoršila. Podle ČBA se ceny nových bytů v ČR zvýšily v průměru na 120 400 Kč za m², v Praze pak na 142 800 Kč za m². To znamená, že pro koupi nového bytu o velikosti 70 m² v Praze musí kupce vynaložit 14,6 ročního hrubého platu s tím, že by musel vydělávat přibližně 57 000 Kč hrubého, což je aktuální průměrná měsíční mzda v metropoli. Podle dat Českého statistického úřadu byla ale průměrná nominální mzda v Česku v prvním čtvrtletí 43 941 korun a za těchto podmínek by tak na koupi nového bytu bylo třeba ročních platů ještě více.

Obdobná dynamika a nárůst cen se týká i starších bytů. Cena za 1 m² bytu ve starší zástavbě vzrostla v květnu na 62 100 Kč za m². Z krajských měst jsou pak ceny nejvyšší tradičně v Praze (118 300/ m²), nejnižší pak v Ústí nad Labem (34 700 Kč/ m²). V Česku se zhoršila dostupnost nejen vlastnického, ale i nájemního bydlení.

Pokles cen bytů dostupnosti nepomohl

I když je inflace téměř na svém cíli, nominální mzdy rostou a ceny nemovitostí za poslední dobu celkově mírně klesly, pro mnoho lidí není reálné v dohledné době na nový byt dosáhnout. A to ani v případě eventuálního hypotečního úvěru. Stále totiž platí skutečnost, že při žádosti o úvěr by měli mít k dispozici minimálně 20 % kupní ceny. Úvěry na bydlení navíc v posledních letech výrazně zdražily. Nabídková sazba pro září podle SwissLife HYPOINDEX klesla jen mírně ze srpnových 5,42 % na 5,38 %, cesta k levnějším úvěrům a dostupnějšímu bydlení je tak stále v nedohlednu. Pro ty, kteří si potřebují na nový dům či byt půjčit, se dostupnost bydlení, i přes pokles cen a růst mezd, reálně nezlepšila.

Ceny bytů v České republice dlouhodobě rostou mnohem rychleji než mzdy. Od začátku roku 2015 se ceny bytů zvýšily téměř o 150 %, zatímco mzdy vzrostly o 62 %. Po Praze je nejméně dostupné bydlení v Bratislavě, kde je na nákup bytu potřeba přibližně 14 ročních platů, a v Mnichově, kde je to 11,6 ročního platu. To, že situace s nemovitostmi není růžová jen v Praze, ale i ostatních částech ČR, ukazují i nedávné výsledky Deloitte Property Index. Česko se podle něj umístilo téměř na konci žebříčku v dostupnosti bydlení. Podle Deloitte by člověk musel vynaložit na koupi bytu o velikosti sedmdesáti metrů čtverečních 13,3 ročních hrubých mezd.

Vláda si závažnost situace uvědomuje, začíná ji aktivně řešit a na konci května představila několik podpůrných opatření pro zlepšení situace. Mezi přijatá opatření patří vyčlenění osmi miliard korun na investice do výstavby dostupného nájemního bydlení a poskytnutí více než dvou stovek státních pozemků, které budou bezplatně převedeny na obce a města. Dále je součástí iniciativy poradenství od Státního fondu pro podporu investic (SFPI) a podpora projektové přípravy bytových projektů.

„Ekonomové a developeři se domnívají, že zlepšení situace by pomohlo zvýšit počet nových staveb. Například v Praze by bylo ideální stavět každý rok přibližně deset tisíc nových bytů, což by odpovídalo nejen potřebám nově příchozích, ale také by přispělo k obnově stávajícího bytového fondu. Ve srovnání s jinými zeměmi máme ale vysokou administrativní zátěž spojenou s výstavbou, což situaci komplikuje,“ říká Marek Pokorný, analytik Portu.

Které evropské země utrácejí nejvíce za bydlení

Zhoršující se dostupnosti vlastního bydlení nenahrává v Česku ani růst nákladů domácností spojených s bydlením. I když náklady na bydlení rostly v Česku za posledních dvacet let pomaleji než v EU (8,8 % vs. 14,2 %), s podílem výdajů na bydlení, vodu, elektřinu a plyn jsme v žebříčku na šestém místě s 26% podílem na celkových výdajích domácností. Podle dat z Eurostatu z konce roku 2022 mají nejvyšší podíl naši sousedé na Slovensku (30 %), následováni Finskem a Dánskem s 29,6 %, resp. 29,1 %. Oproti tomu výrazně nižší podíly mají například Černá hora (11,6 %), Turecko (12,4 %) nebo Albánie (12,5 %).

„Výdaje na bydlení, vodu, elektřinu a plyn jsou tou nejvyšší nákladovou položkou evropských domácností s bezmála čtvrtinovým podílem na celkových výdajích. Na druhém a třetím místě jsou pak potraviny a doprava se zhruba 14% a 13% podílem. Rostoucí finanční zátěž v podobě základních životních nákladů způsobily především růst cen bydlení a nákladů na energie,“ doplňuje Pokorný. I proto podle něj není divu, že rostoucí životní náklady jsou nejpalčivějším problémem pro více než 90 % Evropanů, jak ukázal průzkumu Eurobarometru z podzimu 2022.

Cesta k vlastnímu bydlení

Dnešní mladá generace nemá cestu k vlastnímu bydlení snadnou. Pokud přemýšlí o vlastním bydlení a plánuje hypotéku, pak efektivnější cestou než spoření jsou, pro vytvoření základu na získání úvěru, investice. Pokud si budete například s Portu odkládat měsíčně 4 tisíce korun do středně rizikových investic, za 10 let si díky předpokládanému zhodnocení 5 % p. a. budete moci vzít hypotéku ve výši 6,2 milionu korun. Hodnota investice bude podle odhadů 621 tisíc korun, které postačí na 10 % z pořizovací ceny nemovitosti.

“V Portu nabízíme investování jak do rizikovějších portfolií vhodnějších pro dlouhodobý horizont, tak i do těch konzervativnějších, která se hodí pro kratší investiční období. Záleží, v jaké fázi životního cyklu se investor nachází. Pokud předpokládá pořízení bydlení v horizontu 10 a více let, může být více odvážný, pokud bude potřebovat peníze v horizontu roku nebo dvou a nechce je nechat ležet ladem, může zvolit konzervativnější variantu nebo využít Investiční rezervu, která kombinuje úročení hotovosti s investičními nástroji tak, aby chránila peníze před znehodnocením a minimalizovala riziko kolísání hodnoty,“ uzavírá Pokorný.

Použité zdroje:

• Česká bankovní asociace
• Český statistický úřad
• Český statistický úřad
• Analýza Central Group