Navzdory mírnému zvýšení neobsazenosti zájem o kanceláře trvá, firmy ale preferují prodloužení nájemních smluv

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za třetí čtvrtletí roku 2024. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro region střední a východní Evropy, Cushman & Wakefield: „Firmy sice stále dávají přednost přejednávání stávajících nájemních smluv před stěhováním do nových prostor, ale téměř vždy je obnovení nájmu spojeno s úpravami interiérů vedoucím k efektivnějšímu využití prostor a k zatraktivnění pracovního prostředí pro zaměstnance. V posledních měsících navíc přibývá korporací, jejichž management nařizuje zaměstnancům návrat do kanceláří, a to až v rozsahu pěti dní v týdnu, přičemž realizace těchto nařízení bude naopak vyžadovat expanze. Nabídka nových kancelářských prostor zůstává omezená, zejména v populární lokalitě širšího centra, což tlačí ceny nájmů nahoru. Pro nájemce je nyní náročnější najít nové prostory, ale s dalším růstem stavební činnosti a hlavně díky sekundární nabídce vybavených prostor by se situace měla postupně zlepšovat.“

Nabídka kancelářských budov

Na konci září 2024 vzrostla celková kancelářská plocha v Praze na 3,95 mil. m². Během 3. čtvrtletí byla dokončena rekonstrukce jedné kancelářské budovy, konkrétně Riveroff Office House v Praze 7 s celkovou kancelářskou plochou 1 400 m². Do konce roku 2024 se očekává dokončení dalších 3 500 m² kancelářských ploch, za celý rok 2024 by tak celkový přírůstek kancelářských prostor měl dosáhnout 73 000 m².

Ve třetím 3. čtvrtletí nebyla zahájena žádná nová výstavba ani rekonstrukce stávajícího kancelářského projektu. V současné době se ve výstavbě nachází sedm projektů s celkovou kancelářskou plochou 166 600 m². Největším projektem ve výstavbě je projekt Smíchov City v Praze 5, který po dokončení v roce 2027 nabídne 119 200 m² kancelářských ploch.

Většinu stávající nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje 21 %.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (tzn. včetně přejednání stávajících smluv, tzv. renegociací, a podnájmů) dosáhla ve 3. čtvrtletí roku 2024 plochy 132 600 m², což představuje meziroční nárůst o 55 %, ale zároveň mezičtvrtletní pokles o 39 %. Od počátku roku 2024 bylo celkem pronajato 458 100 m², což je o 27 % více než za stejné období loňského roku.

Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve 3. čtvrtletí zaznamenána v Praze 4 (33 %), Praze 8 (20 %) a Praze 5 (19 %). Poptávce dominovaly společnosti z technologického sektoru (24 %), následovaly společnosti z finančního sektoru (18 %) a výrobní společnosti (16 %).

Nové pronájmy a expanze ve stávajících budovách tvořily 36 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájmy nových rozestavěných kanceláří byly pouze dva a činily 1 % čtvrtletní poptávky. Přejednání stávajících smluv (tzv. renegociace) představovala 61 % z celkového objemu realizované poptávky. Zbylá 2 % tvořily podnájmy již pronajatých prostor.

Významné pronájmy

Největší transakcí 3. čtvrtletí roku 2024 bylo prodloužení stávající smlouvy nájemce (18 400 m²) v Praze 4. Mezi další významné transakce patřilo prodloužení stávající smlouvy s technologickou společnosti v budově Rustonka R3 (8 600 m²) v Praze 8 a prodloužení stávající smlouvy společnosti Skanska v budově Corso Court (5 800 m²) také v Praze 8.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V tomto čtvrtletí byla zaznamenána, poprvé od 3. čtvrtletí roku 2021, negativní absorpce, což znamená, že obsazenost kanceláří v Praze byla v tomto čtvrtletí o 1 400 m² nižší než v předchozím čtvrtletí.

Míra neobsazenosti ve 3. čtvrtletí letošního roku mezičtvrtletně vzrostla o 15 bazických bodů na současnou úroveň 8,1 %. V meziročním srovnání se jedná o nárůst o 78 bazických bodů.

Celková plocha volných kanceláří vzrostla na 318 200 m². Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 3 (17,8 %) a Praze 7 (16,7 %), nejnižší potom v Praze 2 (2,3 %) a Praze 8 (3,9 %).

Nájemné

Ve 3. čtvrtletí 2024 nejvyšší dosahované nájemné zůstalo v centru města stabilní na úrovni 28,50–29,00 eur za m² na měsíc. Ve vnitřních částech města vzrostlo o 50 centů na 18,50–19,50 eur za m² na měsíc. Stabilní rovněž zůstalo nájemné v okrajových částech města a pohybovalo se v rozmezí 15,50–16,50 eur za m² na měsíc.