Atraktivních lokalit je málo nebo jsou obsazené, budou kanceláře v Praze zdražovat?
Pronajmout si kancelář není jen tak jednoduché. Atraktivních lokalit je málo nebo jsou obsazené a ceny nájmů pomalu ale jistě rostou. Jak si z tohoto pohledu stojí největší města v našem blízkém okolí?
Cenu komerčních nemovitostí lze uvádět jako částku za metr čtvereční. Častěji se však uvádí ve vztahu k výnosům z nájmu, které budova generuje. Yield neboli roční výnos z investice v procentech vyjadřuje relativní cenu nemovitosti, a logicky platí, že čím je budova dražší, tím nižší výnos investorům přináší.
Jak je na tom Mnichov nebo Berlín?
V období hospodářské krize v roce 2009 se výnosy z kancelářských budov v Evropě vyšplhaly v průměru na šest procent. Růst výnosů, a tedy snižování cen nemovitostí, nastal v důsledku nízkého objemu investic a celkové nedůvěry v realitní trhy vyvolané finanční krizí v USA. Od konce krize ceny kancelářských budov opět rostou.
Tempo růstu se ovšem liší v jednotlivých lokalitách. Výrazným příkladem tlaku na snižování výnosů je například Mnichov, kde klesly z více jak pěti procent v roce 2009 na současných 3,1 procenta. Snížení zapříčinila zejména dlouhodobě vysoká poptávka po kancelářských budovách a zejména nízké úrokové sazby v eurozóně.
Stejná poptávka je i ve Vídni a Frankfurtu
Takto nízkých výnosů je však v Evropě možné dosáhnout pouze v těch nejlukrativnějších lokalitách. Mnichov společně s Berlínem jsou vnímány jako nejméně rizikové trhy v celém Německu a investoři jsou ochotni toto relativní bezpečí reflektovat ve vysokých cenách.
Velmi podobný vývoj nastal i ve Vídni či Frankfurtu (odhadovaný výnos 3,9 % a 2,95 %). Všechny tyto trhy mají totiž společné rysy: jsou velmi stabilní, je na nich dlouhodobě vysoká poptávka po kancelářských prostorech a investoři mají možnost využít velmi levného bankovního financování.
Praha – cena nemovitostí poroste i příští rok
Trh kancelářských nemovitostí v Praze je v některých ohledech podobný tomu v Německu či Rakousku. Poptávka převyšuje nabídku a zahraniční investoři si čím dál tím častěji uvědomují, že České republika nabízí velmi stabilní investiční prostředí.
„Hodnota výnosů v nejlepších lokalitách je však kolem 4,3 %, přičemž na podobné úrovni se v Praze pravděpodobně udrží i v příštím roce. Růst kapitálové hodnoty nepředstavuje v našich modelech primární faktor, nicméně předpokládáme, že by cena nemovitostí měla v následujícím roce mírně růst především v důsledku přetlaku likvidity a příznivých podmínek pro financování,“ komentoval situaci na trhu Michal Šperka, vedoucí finančního a analytického oddělení Českomoravské Nemovitostní.
Praha pro investory nadále atraktivní
Rok 2019 začal se silným prvním čtvrtletím, kdy celkový objem investic do komerčních nemovitostí přesáhl jednu miliardu eur (zhruba 25,5 miliardy korun). A tento trend dále pokračuje. Investice do komerčních nemovitostí celkově v České republice dosáhly za první tři čtvrtletí roku 2019 výše 2,5 miliardy eur (bezmála 64 miliard korun). Přičemž největší zájem je o kanceláře, které tvoří kolem 57 % celkového objemu investic.
„Česká republika je pro investory dlouhodobě velmi atraktivní, a to díky nejstabilnějšímu ekonomickému prostředí s nejnižším ratingem investičního rizika v rámci regionu CEE, příznivým podmínkám pro financování a množství volného kapitálu, které zahraniční a stále častěji i čeští investoři umisťují do místních komerčních nemovitostí s cílem vysokého výnosu. Situaci ale komplikuje nedostatek dostupných produktů a vysoká cenová očekávání prodávajících. Maloobchodní tržby nadále rostou se zvyšujícím se podílem v rámci e-commerce. kancelářský, industriální i maloobchodní sektor zaznamenaly vynikající výsledky a s tím souvisí i nízká míra neobsazenosti napříč všemi sektory,“ hodnotí vývoj Jan Zibura, vedoucí oddělení oceňování nemovitostí ve společnosti JLL.
