Český trh průmyslových nemovitostí se připravuje na nový model výroby i logistiky
Téměř 8 milionů čtverečních metrů nových ploch pro výrobu a skladování by mohlo v dalších letech vyrůst v České republice. Celková nabídka průmyslových nemovitostí by tak překonala 21 mil. m2. Významná část nových staveb by mohla vyrůst na stávajících brownfieldech, které jsou v některých regionech téměř jedinou možností pro realizaci nové výstavby na smysluplném místě – mimo jiné s ohledem na zvýšenou ochranu cenné zemědělské půdy. Ukazuje to nová studie realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE.
Za optimistickými očekáváními stojí předpoklad stabilního růstu českého průmyslového trhu v následujících letech. Velkou mírou by se na tom měl podílet automobilový průmysl a konjunktura řady oborů spojených s výrobou čipů a polovodičů. Přispět by měla rovněž možná realizace gigafactory na výrobu baterií pro elektromobily na Karvinsku a v neposlední řadě dostavba jaderné elektrárny v Dukovanech.
Vítězství jihokorejské společnosti KHNP, stavitele nového bloku Dukovanské elektrárny, má pro Česko znamenat příslib investic průmyslových gigantů, jakými jsou společnosti Samsung, LG nebo Hyundai. Ostatně, také o nich bude v Praze v těchto dnech jednat přímo jihokorejský prezident Jun Sok-jol. Postupný obrat tuzemského hospodářství z „montovny“ do pozice „smart“ výroby s vyšší přidanou hodnotou, vyžadující rostoucí počet kvalifikovaných pracovníků, potvrzuje také investice amerického výrobce čipů Onsemi. Dopady na Česko bude mít i joint venture technologických gigantů TSMC, Bosch, Infineon a NXP. Ten je zatím usazený v Drážďanech, ale očekává se příliv investic také do zdejších poboček a firem spojených s tímto oborem.
„Nelze zapomínat ani na sílící segment automotive. Jsme ve vleku nepříliš pozitivních očekávání vývoje ekonomiky v Německu, kam směřuje 30 % našeho exportu. Ale to se zatím neprojevuje na tuzemské výrobě automobilů, jež byla v prvním pololetí letošního roku nejvyšší od vzniku České republiky. Stagnující segment elektrických vozidel však v současnosti vyhlíží konkurenci přicházející z Číny. Velké evropské automobilky nejsou nyní schopné cenou konkurovat těmto vozům ze zahraničí,“ doplňuje Jakub Holec, ředitel 108 REAL ESTATE. Vzhledem k cílům na snižování emisí určených Evropskou unií je podle něj velkou otázkou, jak budou evropské automobilky reagovat. V Číně se nachází největší výrobce baterií BYD a také největší zásoby vzácných kovů potřebných pro výrobu mnoha klíčových komponentů. Mnoho nalezišť vzácných kovů je rovněž v Africe, kde Čína masivně investuje a navazuje cenná spojenectví. Totéž platí i pro Rusko, které těží velkou část světových zásob palladia na Sibiři.
Rozmach automobilového segmentu dokládá zahájení výstavby nového výrobního závodu čínské firmy Nobo Automotive Systems. Tento výrobce luxusních sedaček pro značku BMW má pronajato 29 000 m2 v GARBE Parku v Českých Budějovicích. Dalšími příklady jsou otevření 60 000 m2 v Panattoni Park Cheb East pro společnost Goodyear, stěhování ZF Automotive Czech do P3 Park Jeřmanice nebo společnosti Vitesco Technologies do moderních prostor v CTParku Ostrava Hrušov.
Nepříznivý trend z prvního čtvrtletí letošního roku byl překonán i díky pronájmům z oblasti výroby, logistika však stále převažuje. Druhý kvartál v objemu nových pronájmů předčil výsledky za stejné období roku 2023, i když jen o kousek. „I přes řadu pozitivních příkladů a trendů z posledních měsíců je na místě obezřetnost, a to především na straně developerů. Stále registrujeme kolem jednoho milionu čtverečních metrů nové výstavby. Což je poměrně dost s ohledem na to, že kontinuálně roste míra neobsazenosti a podnájmy jsou i nadále široce rozšířené,“ konstatuje Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí ve 108 REAL ESTATE. Za letošní první pololetí byly uzavřeny nové nájemní smlouvy na 374 337 m2.
Optimistická očekávání tlumí vývoj například německé ekonomiky, která se dostala do (cyklické) fáze stagnace. Právě vyzdvihovaný segment automotive by i v případě Česka mohl utrpět, pokud by se naplnily obavy z možného uzavření dvou závodů Volkswagen v Německu. Nejistota panuje i kolem stavu americké ekonomiky, mimo jiné v závislosti na výsledcích blížících se prezidentských voleb.
Tuzemský trh průmyslových prostor proto pracuje i s „černým“ scénářem, kdy by se míra neobsazených ploch mohla opět dostat přes 6 %, tedy nad uznávanou zdravou míru 4–6 procent, kdy je nabídka a poptávka v rovnováze. Podle 108 REAL ESTATE se spektrum nových nájemců promění s novým modelem výroby a přepravy zboží. Lze predikovat, že velké pronájmy nad 25 000 m2 budou ubývat – mimo jiné s ohledem na panevropské tendry nájemců, v nichž Česko zatím nebývá nejúspěšnější. Naopak naroste počet menších nájemních transakcí do 5 000 m2. Průměrná pronajatá plocha činila v prvním pololetí 9 130 m2.
„Asi nejvíce volatilní bude situace u středně velkých pronájmů. Zde by mohlo dále působit konkurenční prostředí mezi developery, které se může projevit dalším poklesem nájemného ve vybraných lokalitách a dalších nákladů a flexibilnějšími podmínkami. Právě pro projekty střední velikosti je ovšem neméně důležitá celková ekonomická situace v regionu. Stejně jako dostupnost kvalifikovaného personálu – co do počtu i mzdových požadavků,“ vysvětluje Michal Bílý, vedoucí oddělení průzkumu trhu ve 108 REAL ESTATE.
To však není v rozporu s přípravou řady developerských společností na možné oživení. Projekty se chystají několik let, zvlášť pokud jsou spojené s konverzí starého, nevyužitého areálu nebo jiného typu brownfieldu. Pro řadu nájemců může být tento fakt v konečném důsledku klíčový: požadují dle strategie ESG prostory s co nejmenším dopadem na životní prostředí, včetně odpovídajících certifikací. Agentura CzechInvest aktuálně v ČR registruje více než 4 400 brownfieldů. Jejich celková plocha činí přes 13 000 ha.
Podle 108 REAL ESTATE se i vlivem zpřísňujících se legislativních podmínek a faktické nedostupnosti rozvojových ploch na „zelených loukách“ otevírá nová šance pro řadu starších areálů nebo nemovitostí s různým druhem zátěže. Michal Bílý odhaduje, že se konverze a revitalizace týká zhruba pětiny z celkového objemu téměř 8 milionů čtverečních metrů stavebních záměrů výrobních nebo skladových prostor. Tomu v zásadě odpovídá také koncentrace nových developerských projektů: nejvíce metrů čtverečních je plánováno v Moravskoslezském a Ústeckém kraji a tradičně v okolí Prahy, respektive středních Čech.
