Český trh soukromého nájemního sektoru má ale před sebou zářnou budoucnost

Trh soukromého nájemního sektoru (PRS) v České republice se rozvíjí, i když je v porovnání s ostatními evropskými zeměmi stále relativně malý, podle nejnovějšího reportu DLA Piper a Savills – PRS market in CEE – je však pevně v hledáčku investorů.

I přesto, že současné vysoké náklady na dluh denominovaný v českých korunách v kombinaci s obvykle korunovými příjmy z nájmu vedly ke zpomalení tohoto rychle rostoucího odvětví, odborníci očekávají, že vysoké ceny nemovitostí a klesající dostupnost hypoték vyvolají v příštích letech zvýšenou poptávku po nájmu bytů, a tím pádem přilákají do tohoto segmentu trhu nové investice a investory.

Institucionální investoři v Praze v současné době nabízejí více než 4 700 nájemních bytů. Nedávný růst trhu PRS v Praze asi nejlépe podtrhuje skutečnost, že od roku 2020 bylo na trh dodáno 2 153 jednotek, tj. za poslední tři roky se velikost trhu téměř zdvojnásobila. Kromě toho je v hlavním městě ve výstavbě dalších 1 100 jednotek v segmentu PRS, které mají být dodány v letech 2023 a 2024. Je známo, že nejméně dalších 4 500 jednotek je plánováno vybudovat v průběhu příštích 5 let.

Fraser Watson, ředitel investičního poradenství ve společnosti Savills, říká: „Česká republika je zemí,
o kterou mají zájem mezinárodní institucionální investoři. V kombinaci s rostoucím sektorem PRS a velmi silnými fundamenty, které jej podporují, předpokládáme, že se v příštích několika letech stane jedním ze sektorů, které je třeba sledovat. Téměř všichni velcí místní developeři již vyčlenili část svých připravovaných projektů pro PRS nebo veřejně naznačují, že se pravděpodobně jedná o strategický směr, kterým se budou ubírat. Očekáváme, že růst PRS v České republice bude mít dopad i na větší krajská města (Brno, Ostrava a Plzeň), neboť ta čelí stejnému druhu tržních sil, které tlačí své obyvatele do PRS namísto vlastnického bydlení. To znamená, že by měla existovat možnost budovat měřítko i na celostátní úrovni, což je důležité pro investory, kteří o tomto sektoru uvažují.“

Experti poukazují na to, že navzdory daňovým problémům a dani z přidané hodnoty u krátkodobých pronájmů, stejně jako vysokým nákladům na výstavbu, existují tři hlavní hnací síly pro PRS – cenová dostupnost, nedostatek bytů a trendy životního stylu.

Z reportu také vyplývá, že při zohlednění poměru průměrného výdělku a ceny bydlení se Praha zařadila mezi čtyři nejdražší hlavní města v Evropě spolu s Varšavou, Bratislavou a Paříží. Jak vyplývá z dat, náklady na pořízení bytu o rozloze 75 m2 v Praze odpovídají více než pětadvacetiletému průměrnému platu. Pro srovnání, průměrná hodnota v zemích Evropské unie je méně než 15 let.

„I proto jsou projekty PRS v Praze a v celé České republice stále populárnější. V posledních několika letech jsme byli svědky toho, že přední evropský investor a správce rezidenčních nemovitostí získal v České republice (v Plzni, Praze a Moravskoslezském kraji) více než 40 000 bytů, které získal většinou jako stávající portfolio nájemních bytů. Na druhou stranu nové developerské projekty, které v hlavním městě rostou, jsou většinou kombinací bytů postavených k prodeji a bytů postavených k pronájmu v rámci jednoho projektu. V takových případech je nutné upravit vztahy v rámci takového kondominia prodaných a pronajímaných jednotek,“ říká David Padyšák, vedoucí realitního týmu pražské pobočky advokátní kanceláře DLA Piper.

Odborníci také upozorňují, že rozvoj nových projektů PRS je trvale spojen s regulačními riziky. „Existuje mnoho typů rizik, která souvisejí s jednotlivými případy, proto by se neměla podceňovat právní due diligence. Rizika zjištěná během due diligence se pak obvykle promítají do smluv o převodu (majetku, resp. podílu) v rámci prohlášení a záruk prodávajícího, dlužníka nebo stávajícího investora při vstupu nového investora. I přes nejisté regulatorní prostředí očekáváme, že trh institucionálního pronájmu bude v České republice nadále rychle růst,“ uzavírá Padyšák.

Celý report je k dispozici ke stažení zde: dlapiper.com/en/insights/publications/2023/03/prs-market-in-cee