Na kancelářský trh mají vliv ceny energií a rostoucí náklady nájemců

Až 30 EUR za čtverečný metr měsíčně. Do této výše vystoupalo nejvyšší požadované nájemné v nových kancelářských budovách v prémiových lokalitách v Praze. Až na výjimky totiž trh administrativních prostor řeší problém zcela opačný: kompresi nákladů nájemců, downsizing, tedy snižování pronajaté plochy, a další formy úlevy měsíčních nákladů spojených s provozem kanceláří. Důvodem ochlazení trhu je nejistý vývoj ekonomiky a jisté stoupající náklady, které na začátku roku vlivem inflace a cen energií zvýšily platby nájemců o desítky procent. „Nejsou vzácné případy, kdy s klienty i z nejvýdělečnějších oblastí jako IT řešíme snížení pronajímané plochy o 50 až 75 %. Optimalizace však není způsobena jen snahou ušetřit náklady za pronájem, ale rovněž přetrvávajícím systémem práce z domova,“ vysvětluje Lena Popová z oddělení kanceláří realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY. 

Podobně jako v oblasti průmyslových nemovitostí, je rovněž u kancelářských nájemců hlavním tématem posledních měsíců optimalizace nákladů. Jde o reakci o rostoucí ceny energií i stoupající samotné nájemné: naprostá většina nájemních smluv obsahuje valorizační doložku umožňující pronajímatelům navyšovat meziročně nájemné o inflaci. V budovách, kde je nájemné denominováno v eurech, se růst pohybuje kolem 9 %. V případě nájmů v korunách je to dokonce přes 15 %.

Nejde přitom o jediné a ani největší navýšení nákladů. Proto se nájemci snaží s vlastníky kancelářských nemovitostí domluvit na zafixování meziročního navyšování základního nájemného. Zatímco u vzpomínaných skladů a výrobních hal developeři a vlastníci v některých případech nabízejí 3-4% zastropování valorizace nájemného, v administrativních nemovitostech je to minimálně 5 %, a to jen ve vzácných případech. Jinak je požadováno navyšování kopírující oficiální míru inflace.

Velmi podstatně vzrostly u kanceláří servisní poplatky, jejichž součástí jsou i spotřeba elektrické energie a vytápění společných prostor. V porovnání s rokem 2022 je to místy až 50 % – rozptyl je mezi 4,5 až 8 EUR / m2 / měsíc. Samostatnou kapitolou jsou pak energie spotřebovávané samotnými nájemci. Ačkoliv má řada nových i renovovaných budov certifikaci šetrného provozu a spoří náklady za teplo i elektrickou energii, změnily se podmínky na trhu. Prakticky již není možné nakupovat energie od dodavatelů na roční nebo kvartální bázi, ale spotově.

Výhodu proto mají nové, certifikované kancelářské budovy, kterých přichází na trh množství odpovídající poptávce nájemců. Tyto objekty plnící i závazky ESG jsou velkou konkurencí pro starší kanceláře s drahým provozem, tedy vyššími náklady na chod i spotřebu energií, které se promítají do servisních poplatků. Také proto se většina majitelů těchto objektů snaží ještě více optimalizovat provoz a snížit spotřebu. „Největší poptávka je po čidlech pohybu napojených na systémy měření a regulace osvětlení, a to v kombinaci se snížením teploty v interiérech. Evergreenem jsou LED zdroje osvětlení,“ vypočítává Petr Jílek, vedoucí oddělení property managementu 108 AGENCY.

Kancelářský trh v Praze na konci roku 2022 vykázal 7,7% neobsazenost. První tři měsíce letošního roku ale dokládají, že to může být více, včetně prostor určených k podpronájmu, které se do monitorované nabídky nemusejí promítnout. „Dříve se v případě optimalizace krátily nebo zpomalovaly náklady na marketing a investice. Nyní vedle toho vidíme ze strany nájemců také tlak právě na výdaje spojené s pronájmem, čemuž nahrává i mnohem větší flexibilita organizace práce,“ uzavírá Lena Popová.