Pražský trh kanceláří ve druhém roce pandemie opět ožil, růst poptávky doprovázel růst nájemného

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za čtvrté čtvrtletí roku 2021. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost kancelářských ploch v Praze ke konci roku 2022 činila 3,80 milionů m². Ve čtvrtém čtvrtletí byla dostavěna pouze první budova komplexu Smíchov City Na Knížecí (8 300 m² kanceláří) společnosti Sekyra Group. Za celý rok 2022 bylo dokončeno 75 400 m² kancelářské plochy v rámci sedmi budov, což je sice meziročně o 35 % více, avšak vzhledem k 10letému průměru je to o 42 % méně. Pro rok 2023 očekáváme oživení s plánovaným dokončením téměř 130 000 m2, avšak v roce 2024 očekáváme propad na úroveň roku 2021, a to i z důvodu, že v druhém pololetí nebyla zahájena výstavba nebo rekonstrukce žádné nové budovy.

V prvním pololetí byla zahájena výstavba 58 800 m2 kancelářských ploch s plánovaným dokončením převážně v roce 2024. Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více než 17 %. Celková nabídka volných ploch k podnájmu dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí 71 300 m², což je meziročně o 9 % méně.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí roku 2022 velikosti 153 200 m², což představuje 12% mezičtvrtletní nárůst, oproti stejnému období předchozího roku je to 45% nárůst.

Největší hrubá realizovaná poptávka byla ve čtvrtém čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 4 (41 %), dále pak v Praze 8 (22 %) a v Praze 1 (14 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována technologickými společnostmi (37 %) a finančními institucemi (10 %).

Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 35 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájem nových kanceláří ve výstavbě byl pouze 5 %. Majoritní podíl mělo obnovení stávajících smluv (tzv. renegociací), a to téměř 58 %. Podnájmy již pronajatých prostor představovaly necelá 2 %.

Hrubá poptávka za celý rok 2022 vzrostla meziročně o 43 % a dosáhla objemu 551 500 m². Nejvíce prostor se pronajalo v Praze 4 (30 %) a Praze 8 (23 %). Největší zájem byl od nájemců v technologií (28 %), financí a farmacie (obojí s podílem 10 %).

Významné pronájmy

Největšími transakcemi čtvrtého čtvrtletí 2022 bylo obnovení nájmu společnosti O2 na Brumlovce Gamma (29 000 m²) a společnosti Expedia na Corso Courtu (7 300 m2). Nejvýznamnější novou transakcí byl pronájem Generali na Brumlovce Beta (5 500 m²).

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 10 100 m². Celoroční absorpce pak dosáhla 73 300 m2.

Neobsazenost kanceláří lehce klesla ze 7,8 % ve třetím čtvrtletí na 7,7 % ve čtvrtletí čtvrtém. Celková rozloha volných kanceláří na konci čtvrtletí dosáhla 293 600 m². Nejvíce volných prostor bylo na Praze 4 (60 900 m²) a na Praze 5 (54 800 m²). Naopak nejméně neobsazené plochy je v Praze 10 (9 600 m²) a Praze 2 (10 700 m²), které však patří mezi malé trhy dle celkového objemu kanceláří. V procentuálním vyjádření byla nejvyšší míra neobsazenosti v Praze 3 (23,8 %) a Praze 9 (17,6 %), nejnižší v Praze 8 (4,8 %) a Praze 7 (5,0 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné ve čtvrtém čtvrtletí roku 2022 bylo v porovnání s předchozím čtvrtletím stabilní a pohybovalo se v rozmezí 26,00–26,50 eur za m² na měsíc v centru města, 17,50–18,00 eur za m² na měsíc ve vnitřních a 15,00–16,00 eur za m² na měsíc ve vnějších částech města.

Rostoucí ceny stavebních prací se kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek. 

Klasifikace kancelářských prostor

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zahrnují:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m²
• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

• Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
• Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí
• Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti
• Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována
• Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě
• Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce
• Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující: