Pražský trh kanceláří ve druhém roce pandemie ožívá, roste poptávka i nájemné

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za čtvrté čtvrtletí roku 2021. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji. Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost kancelářských ploch v Praze ke konci roku 2021 činila 3,73 milionů m². Ve čtvrtém čtvrtletí byla dostavěna pouze budova Viktoria Office Center (1 700 m²) společnosti CTR Group. Za celý rok 2021 bylo dokončeno 56 500 m² kancelářské plochy v rámci osmi budov, což je o 62 % méně než v předchozím roce 2020. V následujícím roce 2022 očekáváme dokončení pouze devíti kancelářských projektů s celkovou plochou 76 300 m². A v roce 2023 by mohlo být dokončeno dalších 140 000 m2 za předpokladu, že budou dodrženy současné plánované termíny developerů.

Ve čtvrtém čtvrtí začala stavba kancelářských budov Roztyly Plaza (20 000 m²) společnosti Passerinvest v Praze 4 a Block Karlín (8 200 m²) společnosti Ungelt v Praze 8. Za celý rok 2021 byla zahájena výstavba celkem 127 800 m² v rámci osmi kancelářských projektů (12 budov), téměř třikrát více než v roce 2020. K 31. 12. 2021 bylo ve výstavbě 195 200 m² kancelářských ploch, o 43 % více než koncem předchozího roku.

Většinu nabídky moderních kanceláří (73 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více než 17 %.

Celková nabídka volných ploch k podnájmu dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí 78 700 m², což je o 27 % více než v předchozím kvartálu.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí roku 2021 velikosti 106 000 m², což představuje 6% mezičtvrtletní i meziroční nárůst.

Největší hrubá realizovaná poptávka byla ve čtvrtém čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 4 (24 %), dále pak v Praze 8 (20 %) a v Praze 5 (18 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována společnostmi působícími v oboru IT (22 %), profesionálních a poradenských služeb (14 %) a v oblasti financí (10 %).

Podíl nově pronajatých existujících prostor a expanzí představoval 48 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájem nových kanceláří ve výstavbě byl pouze 7 %. Dalších 44 % tvoří obnovení stávajících smluv (tzv. renegociací). Zbývající 1 % představují podnájmy již pronajatých prostor.

Hrubá poptávka za celý rok 2021 vzrostla o 16 % oproti předchozímu roku a dosáhla objemu 387 100 m². Nejvíce prostor se pronajalo v Praze 4 (22 %) a Praze 8 (18 %). Největší zájem byl od nájemců v oblasti IT (16 %) a profesionálních služeb (12 %).

Významné pronájmy

Největší transakcí čtvrtého čtvrtletí 2021 bylo obnovení nájmu společnosti Thales DIS Czech Republic v BB Centru (4 400 m²). Další dvě významné transakce byly podepsány na projektu PORT 7, který je aktuálně ve výstavbě. Prostory si předpronajala pojišťovna Direct (4 200 m²) a společnost Scott.Weber (3 800 m²), která provozuje několik center sdílených kanceláří v Praze.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 6 100 m². Avšak v meziročním porovnání byla absorpce záporná: ubylo 12 800 m² obsazené kancelářské plochy.

Neobsazenost kanceláří lehce klesla ze 7,9 % ve třetím čtvrtletí na 7,8 % ve čtvrtletí čtvrtém. Celková rozloha volných kanceláří na konci čtvrtletí dosáhla 292 700 m². Nejvíce volných prostor bylo na Praze 4 (71 400 m²) a na Praze 5 (51 200 m²). Naopak nejméně neobsazené plochy je v Praze 2 (9 800 m²) a Praze 10 (8 600 m²). Nicméně nejvyšší míra neobsazenosti je v Praze 3 (14,9 %) a Praze 9 (14,6 %), nejnižší v Praze 7 (4,8 %) a Praze 10 (5,8 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné ve čtvrtém čtvrtletí roku 2021 vzrostlo a pohybovalo se v rozmezí 23,5–24 eur za m² na měsíc v centru města, 16–18 eur za m² na měsíc ve vnitřních a 13,5–15 eur za m² na měsíc ve vnějších částech města. Rostoucí ceny stavebních prací se kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.

Reklasifikace kancelářských prostor

Členové Prague Research Fora – CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank – v roce 2020 provedli reklasifikaci všech nemovitostí, které jsou v současné době zařazeny do celkové výměry pražských moderních kanceláří, tak aby hodnocená kritéria lépe odrážela moderní trendy v oblasti nemovitostí a developmentu.

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zůstaly nezměněny a zahrnují:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m²
• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

• Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
• Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí
• Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti
• Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována
• Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě
• Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce
• Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

V důsledku reklasifikace je 49 % nemovitostí zahrnuto do třídy A, přičemž pouze 8 % dosahuje nejlepších bodů a získává hodnocení třídy AAA. Zbývajících 51 % nemovitostí je hodnoceno jako třída B.