Pražský trh s kancelářemi zamrzl. Krize dopadne silněji na starší budovy

Vysoké náklady na výstavbu i stěhování firem stojí za marginálními pohyby na pražském trhu kancelářských prostor v posledních měsících. Respektive, pohyb zaznamenat lze, ale má spíše podobu redukce využívané plochy řadou nájemců. I kdyby firmy chtěly působiště změnit, je v tuto chvíli velmi obtížné zajistit pronájem prostor kolem 5 000 m², a to zejména v atraktivních lokalitách, jako jsou Karlín, Anděl, Pankrác nebo Smíchov.

Postupně sice jsou dokončovány (většinou předpronajaté) budovy, které začaly být realizovány v době levnějšího bankovního financování, přesto je na trhu znatelný nedostatek prémiových kancelářských ploch. Od jara 2022 totiž nebyla zahájena výstavba žádného nového administrativního objektu. Jde o hlavní výstupy analýzy vývoje kancelářského trhu, kterou zpracovala česká realitně-konzultantská společnost 108 REAL ESTATE. 

Pokud už by se nějaká firma rozhodla přestěhovat, celistvé prostory jsou k dispozici prakticky jen na okraji Prahy. Poradenské firmy se tak soustředí hlavně na renegociace starších smluv a podnájem ploch, které již nájemci nepotřebují dále využívat. „Každá situace přináší nové obchodní výzvy. Aktuálně se připravujeme na pohyb, který v tomto segmentu nastane i v souvislosti se zelenou transformací a povinností větších firem reportovat ESG. To dopadne hlavně na starší, neefektivní administrativní budovy,“ je přesvědčený Jakub Holec, ředitel 108 REAL ESTATE. 

Náklady spojené se stěhováním a stavebními úpravami nových kancelářských prostor vzrostly od roku 2019 až dvojnásobně. To je důvod, proč naprostá většina nájemců preferuje variantu přejednání a prodloužení nájemní smlouvy ve stávajících prostorách. Také velké renegociace z druhé poloviny letošního roku naznačují, že i etablovaní nájemci s vysokou reputací se zbavují části ploch a hledají k sobě podnájemce.

„Pokud už někdo hledá nové prostory, chce je mít vybavené a zrekonstruované, aby ho úpravy nestály prakticky nic. Typické je to pro firmy poptávající plochy kolem 4 až 5 000 čtverečných metrů,“ vysvětluje Lena Popová, vedoucí oddělení pronájmů kanceláří v 108 REAL ESTATE. Podle ní se většina současné poptávky soustředí především na centrum a širší centrum Prahy.  Okrajové části vyhledává jen určitá část firem – například s častými vyjížďkami po republice nebo napojená na nějaké větší město ve Středočeském kraji.

Přehlížená pozice okrajových částí metropole se ale může velmi záhy změnit. Ku prospěchu developmentu v částech, jako jsou Stodůlky, Opatov nebo například Vysočany. Už ve druhé polovině roku 2024 očekávají analytici 108 REAL ESTATE nedostatek moderních kanceláří – už od jara 2022 nebyla zahájena výstavba žádné nové administrativní budovy. I kdyby v příštím roce klesly úrokové sazby u developerských úvěrů, na nové nabídce se to projeví nejdříve na přelomu let 2025 / 2026.

Trh by se přitom měl chystat na pohyb nájemců, na které dopadne povinnost ESG reportingu. To, v jakých prostorách sídlí, bude pro tento výpočet stále důležitější. Ostatně, svou uhlíkovou stopou mají od Nového roku začít zveřejňovat i majitelé kancelářských nemovitostí. Vlastníci, kteří tak neučiní a budou přehlížet i možnosti certifikace udržitelného provozu, zřejmě budou dále přicházet i nájemce.

„Kdo z větších firem mohl, už se přestěhoval do moderních budov. Zatím u starších objektů nepozorujeme nějakou větší snahu o šetrný a odpovědný provoz. Největším problémem u starších budov jsou izolace, vzduchotechnika a topení, které nedosahují dostatečné úspornosti,“ shrnuje Jakub Holec.