Přísnější ochrana zemědělské půdy významně ovlivní i trh průmyslových prostor
Značný vliv na výstavbu výrobních a skladových nemovitostí v ČR bude mít novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, kterou vloni v říjnu schválila vláda a s jejímž přijetím v Poslanecké sněmovně se počítá v prvních měsících letošního roku. Bude mít dopad na plánování a výstavbu průmyslových ploch, a to na půdě zařazené do I. a II. třídy ochrany (podle Bonitované půdně ekologické jednotky tzv. BPEJ). Novela zákona navrhuje zákaz využít zemědělskou půdu této kvality pro záměry výstavby obchodů nebo skladovacích ploch o rozsahu větším než jeden hektar a dále zákaz využít tyto půdy pro běžné fotovoltaické elektrárny.
„Je samozřejmě absurdní, aby na plochách s nejkvalitnější půdou, kde se dá pěstovat zelenina nebo obilniny, vyrůstaly sklady, kde se tytéž komodity skladují – ovšem importované ze zahraničí. Ale to se dělo nebo děje jen minimálně. Máme naopak vážnou obavu, že se tímto omezí rozvoj kolem nově budovaných úseků dálnic a silnic 1. třídy, které jsou pro vznik průmyslových staveb vhodné a často definované územními plány. Nehledě na skutečnost, že právě kolem dopravních tahů se využitelnost a kvalita zemědělské půdy v důsledku dopravy snižuje,“ komentuje navrhované úpravy zákona Jakub Holec, ředitel české realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE, která se na průmyslové nemovitosti specializuje. Novela může dopadnou i na ryze výrobní, technologické záměry, k nimž velmi často náleží i skladové prostory větší než 1 hektar.
Podle Michala Diviše, vedoucího investičního oddělení 108 REAL ESTATE, by dávalo smysl umožnit zákonnou výjimku automaticky například 500 metrů od osy pozemní komunikace (pouze dálnice a silnice první třídy). Na druhou stranu nová omezení mohou přispět k rozvoji brownfieldů a oživení některých vyloučených lokalit často v intravilánech měst, kde se zároveň otevírá možnost stavět i industriální stavby s více podlažími.
Podle poradců ze 108 REAL ESTATE je novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu nesporně potřebná a správná, a to i díky navrhovanému přechodnému ustanovení novely a podpoře veřejného zájmu. Zároveň ale upozorňují, že navržená paušalizace ochrany půdy povede v určité míře k tomu, že i na těch nejvhodnějších místech pro výstavbu průmyslových či logistických parků nebude podobná výstavba možná a zároveň tam nebude možná ani kvalitní zemědělská produkce. Nejen kvůli negativním dopadům automobilové dopravy, ale třeba i v důsledku komplikovanější logistiky zemědělské techniky (rozdělení polí, nemožnost přejezdů apod.).
Je to totiž síť dálnic a rychlostních komunikací, která je pro stavitele a uživatele průmyslových staveb v kombinaci s územně-plánovací dokumentací rozhodující. Právě lokalita, rychlé napojení na pozemní komunikace a rovněž parametr zkracujících se vzdáleností rozhodují o atraktivitě záměru. „I když rozumíme dikci Ministerstva životního prostředí ČR, může v tomto případě dojít k paradoxu: kolem hlavních pozemních dopravních tahů se přestane stavět, ale naroste dopravní zátěž v odlehlejších lokalitách, kde není optimální dopravní infrastruktura. To negativně ovlivní nejen životní prostředí, ale i život v tranzitních obcích a městech,“ domnívá se Michal Diviš.
Úbytek rozvojových ploch navázaných logicky na dopravní tahy a uzly může mít i dopad na snížený zájem o vstup investorů a tudíž i zpomalení ekonomiky ČR. Novela je vedle povolovacích procesů další překážkou pro územní rozvoj, zároveň nelze vyloučit ani machinace kolem určování bonity zemědělské půdy. „Jde vlastně o protimluv. Na jednu stranu stát samostatným zákonem i úřadem podporuje rychlejší rozvoj páteřní dopravní infrastruktury, včetně možnosti vyvlastnění, na druhou brání následnému rozvoji segmentů, které s kvalitnější dopravní sítí souvisejí,“ myslí si Darek Vodehnal, Senior Associate v týmu Investment 108 REAL ESTATE.
Poradci 108 REAL ESTATE se shodují na tom, že podmínky pro rychlejší revitalizaci brownfieldů a dlouhodobě opomíjených nebo vyloučených lokalit by měly řešit nové, účinné nástroje podpory. Měly by se soustředit na likvidaci ekologických a dalších typů zátěží, jež dané stavby, pozemky nebo celé části měst a obcí diskvalifikují na trhu nemovitostí.
„Brownfieldy samozřejmě skýtají značný potenciál – a vidíme to hlavně v Praze, kde se řada z nich konvertuje nebo na konverzi připravuje. Jde však obvykle o rezidenční segment. Česká republika potřebuje nástroje pro rozvoj nové, udržitelné výstavby i logistických nebo výrobních prostor,“ je přesvědčený Jakub Holec, podle nějž by se veřejná podpora na revitalizaci nebo redevelopment nevyužívaných či zpustlých objektů či lokalit měla otevřít i pro soukromé stavebníky a investory. Samozřejmě za jasně definovaných podmínek a na základě těsné spolupráce se samosprávami nebo státní správou.
