Průmyslové prostory v ČR: Rekordní obsazenost i výstavba

Realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield, přední světový poskytovatel realitních služeb, analyzovala vývoj v odvětví industriálních nemovitostí v pěti zemích střední Evropy (Česko, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko) v roce 2021 a přináší hlavní zjištění. 

Rozloha moderní logistické industriální plochy v regionu činila ke konci roku 2021 více než 46 milionů metrů čtverečních, což je více než desetiprocentní nárůst oproti roku 2020. Největší část těchto prostor se nadále nachází v Polsku (52 procent), v České republice je pak přes pětinu (21 procent) této plochy. Následuje Rumunsko (12 procent), Maďarsko (9 procent) a Slovensko (7 procent).

V přepočtu průmyslové plochy na počet obyvatel s velkým náskokem vede Česká republika s 902 metry čtverečními na tisíc obyvatel, oproti předchozímu roku jde o cca šestiprocentní nárůst. Na druhém místě je Polsko je s 625 metry čtverečními na tisíc obyvatel.

Graf 1: Velikost jednotlivých trhů ve střední a východní Evropě a míra neobsazenosti
Zdroj: Industrial Research Forum, Cushman & Wakefield

Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových nemovitostí a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Největší meziroční přírůstek průmyslové plochy zaznamenalo loni Polsko, tempu nové výstavby tam napomáhají i schvalovací procesy, jež jsou výrazně rychlejší než v Česku. U nás je již tradičně schvalovací řízení velmi pomalé, a tudíž není schopno flexibilně reagovat na, v některých segmentech, skokově rostoucí poptávku. Dále je v Česku méně vhodných ploch pro výstavbu, právě na rozdíl od sousedního Polska, které disponuje velkou rozlohou a převážně rovinatým terénem.“ 

Poptávka roste rychleji než výstavba

Aktuální množství industriálních prostor v Česku jen sotva pokrývá poptávku po nich. Ta rok od roku roste – loni oproti předchozímu roku o 61 procent, což je nejvíce v celém regionu. Nepřekvapí tak, že neobsazenost těchto projektů je u nás nyní pouhých 1,6 procenta, v Praze pak dokonce pouze 0,7 procenta, což je historicky rekordně nízká hodnota.

Poptávka samozřejmě podněcuje novou výstavbu – v Česku se nyní staví rekordních 1 112 000 metrů čtverečních, což je nejvíce v historii a více než trojnásobek oproti hodnotě výstavby na konci roku 2020. Rekordně vysokých hodnot nové výstavby dosahují aktuálně i ostatní sledované země.

Jiří Kristek: „Realizace výstavby stále pokračuje, nicméně vzhledem k současnému růstu cen stavebních materiálů může v budoucích kvartálech tempo částečně zpomalit. Výstavbu může také negativně ovlivnit vývoj na Ukrajině, a to jak na straně nabídky, tak na straně poptávky.“

Graf 2: Vývoj poptávky po skladových a výrobních prostorách v ČR podle odvětví
Zdroj: Industrial Research Forum, Cushman & Wakefield

Roste poptávka logistických a distribučních firem

Růst poptávky po průmyslových prostorech podněcují především firmy působící v logistice, distribuci a e-commerce.

Jiří Kristek, vedoucí týmu pronájmu průmyslových nemovitostí a nákupních parků, Cushman & Wakefield: „Na současný přesun části retailové poptávky z tradičních prodejních kanálů na internet musejí společnosti reagovat odpovídajícími skladovými kapacitami. Rozvoj e-commerce nyní zásadně ovlivňuje podobu retailového prodeje, přičemž nejvíce preferovaná v budoucnu bude nejspíš varianta částečně kamenných obchodů a doručení přímo z centrálního skladu.“

Graf 3: Podíl developerů na nové výstavbě ve střední a východní Evropě v roce 2021
Zdroj: Cushman & Wakefield

Trh pokrývají hlavně velcí hráči

Trh v regionu je poměrně konsolidovaný – jeho značnou část pokrývá několik velkých společností. Nejvyšší podíl na celkové industriální ploše ve zmíněných pěti zemích mají společnosti CTP (13 %), Prologis (10 %), Panattoni (8 %), P3 Logistic Parks (7 %) a SEGRO (4 %). Dohromady jde asi o 42 procent celého trhu.

Na výstavbě v regionu se loni podílela hlavně mezinárodní společnost Panattoni, jež dokončila téměř dva miliony metrů čtverečních nové logistické plochy. Následoval původem český developer CTP, který otevřel přes 600 000 metrů čtverečních (i přesto, že v největším Polsku začal být více aktivní teprve nedávno).