Trh průmyslových nemovitostí posiluje, zároveň však nastává jeho velká proměna

Na jedné straně 1 milion m² nových skladů jen za letošní rok, na straně druhé snižování poptávky. Zvyšování požadavků na délku pronájmů ze strany developerů na minimálně pět let versus odchod některých nájemců z oblasti e-commerce nebo automotive. Zajišťování rozsáhlých pronájmů a předpronájmů ze strany velkých logistických společností versus potřeba podnajímat část těchto prostor. Rostoucí význam energeticky šetrných staveb a důraz na co nejnižší provozní náklady. Výsledky třetího čtvrtletí na tuzemském trhu průmyslových nemovitostí, které zveřejnila realitně-poradenská společnost 108 AGENCY, ukazují na již započatou proměnu celého tohoto segmentu. 

„Trh je pod tlakem inflace, úrokových sazeb, rostoucího nájemného a snížené poptávky nájemců, kteří dále řeší pokles poptávky svých zákazníků. To časem povede k uvolnění části dnes obsazených prostor, což bude příležitost k expanzi pro větší firmy se stabilním zázemím. Nadále je ve výstavbě přes 1,1 mil. m² nových ploch, které by rovněž měly přispět k celkovému zlepšení situace na trhu,“ glosuje výstupy kvartální analýzy Michal Bílý, vedoucí oddělení průzkumu trhu 108 AGENCY. 

Skutečnost, že se v dlouhodobě rezistentním odvětví logistiky a výroby něco děje, dokládá nejsledovanější údaj – čistá realizovaná poptávka. Ta meziročně i mezikvartálně klesla, což však hodně ovlivnila jarní obří transakce v Panattoni Parku v Chebu. I po této korekci se však poptávka propadla oproti 2. čtvrtletí o 56 000 m². Což není málo, vezme-li se v potaz fakt, že od července do konce září bylo dokončeno rekordní množství nových hal s celkovou kapacitou téměř 450 000 m². Do konce roku to bude dalších zhruba 236 000 m². Díky aktivitě developerů tak letošní rok skončí s přírůstkem bezmála 1 milionů čtverečných metrů nových průmyslových ploch.

Míra neobsazenosti se však stále pohybuje kolem 1 %, přičemž celkový objem moderních nájemních průmyslových ploch přesáhl 10,65 mil. m². Je to dáno hlavně tím, že většina rozsáhlejších projektů byla předpronajata na přelomu roku nebo na jaře, ještě před vypuknutím energetické krize a války na Ukrajině. Podle 108 AGENCY je proto nadále takřka nemožné najít větší volné prostory k nastěhování do 6 měsíců. Výjimkou jsou snad jen Plzeňský a Moravskoslezský kraj, kde se nyní nachází nejvíce neobsazených logistických nebo výrobních hal.

„Patrná je snaha developerů soustředit se na velké, stabilní nájemce a využít nedostatku disponibilních prostor. Zcela mimo hru jsou krátkodobé pronájmy – noví nájemci musí počítat s požadavky minimálně na pětileté, ideálně pak ale na sedmi nebo desetileté nájemní smlouvy, a to za co nejvyšší možné nájemné. Aspoň dílčí dobrou zprávou je, že ve 3. čtvrtletí se jeho růst v Praze, ale i dalších regionech, zastavil. Což se bohužel netýká celkových nákladů, do nichž se v největší míře promítají především skokové ceny energií,“ vysvětluje Matěj Indra, vedoucí oddělení průmyslových a logistických nemovitostí 108 AGENCY. Naplno se podle něj ukazuje konkurenční výhoda šetrných průmyslových nemovitostí s vyřešenými obnovitelnými zdroji a dalšími provozními úsporami.

Obezřetnost, která je patrná například u nemovitostních investorů, se odráží také na chování části nájemců v industriálním segmentu. Ti odkládají rozšíření či relokace v očekávání ochlazení trhu a zajištění lepších podmínek. Větší, expandující hráči se naopak – i vlivem absence rozsáhlejších rozvojových ploch v blízkosti Prahy nebo Brna – snaží „předzásobit“ i za cenu vyššího nájemného.

Ofenzivní přístup developerů stále více preferujících pronájem co největší plochy na co nejdelší dobu je způsoben zvyšujícími se úrokovými sazbami bez ohledu na to, zda čerpají developerské úvěry v korunách nebo v eurech. Nemluvě o přetrvávajících volatilních cenách stavebních prací a materiálu. Jistota a bezpečnost nájmu/investice se skloňuje stále více i v souvislosti s očekávanou nestabilitou v příštím roce.

Proměnlivý vývoj celého trhu spojeného s logistikou a průmyslovou výrobou ještě umocňují další faktory. Vedle nejistoty na úrovni poptávky spotřebitelů, jež se týká e-commerce i mnohých dalších odvětví včetně automobilového průmyslu, dopadá na firmy rovněž nedostupnost pracovní síly. To se propisuje, a do budoucna bude propisovat ještě intenzivněji, do strategií většiny velkých poskytovatelů logistických služeb zejména k výběru budoucího působiště nebo lokalit pro extenzi.