Výstavba kanceláří v Praze pomalu ožívá, trh zachraňují rekonstrukce

Trh s moderními kancelářskými prostory v Praze na konci 1. čtvrtletí roku 2024 činil přibližně 3,91 milionu m². Míra neobsazenosti se lehce zvýšila na 7,5 %, což představuje přibližně 292 000 m² volných kancelářských prostor k okamžitému pronájmu. Po delším období nečinnosti začíná nyní pomalu rozmrzat nová spekulativní výstavba. A i přes dlouhodobý růst nájmů zůstává Praha atraktivní a konkurenceschopnou lokalitou lákající nové investory. Vyplývá to z pravidelného kvartálního průzkumu trhu kancelářských nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

První a jedinou dokončenou stavbou 1. čtvrtletí roku 2024 byla budova Roztyly Plaza, velká kancelářská budova rozvíjející nově vznikající kancelářskou mikrolokalitu v okolí stanice metra Roztyly. Budova rozšiřuje trh moderních kancelářských prostor o 21 700 m² a byla na trh dodána částečně předpronajatá. Zbývající objem kancelářské výstavby pro rok 2024 činí přibližně 58 600 m² v rámci 8 projektů. „Dobrou zprávou je, že se po delším období objevily i nově zahájené spekulativní projekty, což znamená definitivní konec pomyslného období sucha v kancelářském developmentu,“ říká Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers. Někteří developeři, vzhledem k nedostatku pozemků a příležitostí k developmentu v již zavedených kancelářských hubech, rozšiřují kancelářský trh do nových lokalit jako jsou právě Roztyly nebo Hagibor v Praze 10. Do budoucna pak uvidíme růst administrativních projektů zejména v oblastech podél linek pražského metra, včetně nové linky D.

Neobsazenost rostla jen mírně, začíná období rekonstrukcí

Navzdory novému přírůstku na trh neobsazenost rostla jen mírně. Důvodem bylo vyřazení některých starších nemovitostí z aktivního trhu kvůli zahájení příprav nadcházejících rekonstrukcí. „Vzhledem k tomu, že současný standard kanceláří se značně vzdálil tomu, co bylo považováno za moderní v devadesátých či nultých letech a také kvůli složitému povolování a nedostatku pozemků vhodných pro kancelářskou výstavbu v již zavedených kancelářských mikrolokalitách, jsou rozsáhlé rekonstrukce ideálním způsobem, jak transformovat trh s kancelářemi. Dá se tedy očekávat, že tento scénář bude stále častější,“ komentuje Josef Stanko.

Míra neobsazenosti aktuálně činí 7,5 %, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 30 b.b. V současné době je na trhu přibližně 292 000 m² volných kancelářských prostor k okamžitému pronájmu. Nejvyhledávanější trhy mají ovšem míru neobsazenosti významně nižší.  Například v centru města je k dispozici přibližně 39 400 m² (6,7 %), v celé oblasti Karlína pouze 13 800 m² (2,7 %), v oblasti Pankráce přibližně 20 400 m² (6,7 %) a na Brumlovce jen 7 600 m² (3,4 %).

Ceny sice mírně rostou, Praha stále atraktivní pro nové investory

Nejvyšší dosažitelné nájemné, tzv. „prime“, se na pražském trhu v 1. čtvrtletí mírně zvýšilo. Na konci čtvrtletí se nájemné v prémiových budovách v centru města pohybovalo na úrovni přibližně 28,00 € za m² za měsíc, v nejlepších lokalitách širšího centra 19,00 € za m² za měsíc a v nejlepších lokalitách ve zbytku města na úrovni do 16,00 € za m² za měsíc. „Růst cen nájemného je v Praze na rozdíl od řady okolních zemí jen mírný a trh díky tomu vykazuje značnou stabilitu. Pro investory, hledající vhodnou destinaci pro své pobočky, centra podnikových či IT služeb anebo obchodní jednotky, tak Praha zůstává velmi atraktivní lokalitou, která dokáže konkurovat jak zemím z regionu střední a východní Evropy, tak například i Španělsku a Portugalsku, tedy trhům, kde kancelářské obory, jako jsou právě podnikové služby, aktuálně rostou,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, že cenová úroveň v Lisabonu se aktuálně pohybuje mezi 21 a 28 € za m² za měsíc, v Madridu mezi 24 a 37 € a ve Varšavě mezi 21 a 27 € pro prémiové lokality.