Vývoj na pražském kancelářském trhu v 1Q 2024

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za první čtvrtletí roku 2024. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost kancelářských ploch v Praze činí 3,9 milionů m². V prvním čtvrtletí byla dokončena jedna kancelářská budova – Roztyly Plaza (21 700 m²) v Praze 4. Ve stejném období také začala výstavba projektu PernerKa (9 300 m²) v Praze 8, jedná se o první započatou novou výstavbu od druhého čtvrtletí 2022. Ve výstavbě je aktuálně 71 300 m², z toho 82 % bude dokončeno letos. V roce 2024 by tak mělo být dodáno na trh 80 300 m², což je o 18 % méně než v roce 2023 a výrazně pod dlouhodobým průměrem.

Většinu stávající nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje 20 %.

Jan Babka, Vedoucí oddělení pronájmů kanceláří, Knight Frank: „Situace na pražském kancelářském trhu zůstává víceméně stabilní jako v předešlých čtvrtletích. „Nájemci upřednostňují spíše prodloužení svých smluv než stěhování do nových kanceláří. Většina firem vyčkává a zefektivňuje své prostory, vyjednávají si také flexibilitu, aby mohli rychleji reagovat na případné změny na trhu. Stále přetrvává u některých firem trend stěhování z okrajových office hubů směrem blíže centru. Snaží se tak atraktivní lokalitou a novými prostory přilákat pracovní sílu zpět do kanceláří.“

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla v prvním čtvrtletí roku 2024 celkem 108 700 m², což v mezikvartálním srovnání představuje pokles o 35 %. Oproti stejnému období předchozího roku jde o 19% pokles.

Čistá realizovaná poptávka dosáhla 46 000 m², o 38 % méně než ve stejném období loňského roku a o 25 % méně než v předchozím čtvrtletí.

Obnovení stávajících smluv (tzv. renegociace) měly největší 57% podíl na celkové hrubé realizované poptávce. Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 38 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájmy nových kanceláří ve výstavbě tvořily pouze 4 %. Zbylé 1 % tvořily podnájmy již pronajatých prostor.

Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla v prvním čtvrtletí zaznamenána v městských částech Prahy 4 (27 %), dále pak v Praze 8 (25 %) a v Praze 1 (16 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována technologickými společnostmi (17 %) a společnostmi z finančního sektoru (13 %).

Významné pronájmy

Mezi nejvýznamnější transakce prvního čtvrtletí roku 2024 řadíme Trinity Bank v Trinity Palace v Praze 1, jehož je rovněž majitelem (7 600 m²), dále obnovení stávajícího nájmu a expanze společnosti Grant Thornton v budově Parkview (5 000 m²) v Praze 4 a prodloužení stávající smlouvy společnosti Mattoni 1873 v budově myhive Palmovka 4 (3 800 m²) v Praze 8.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 8 900 m².

Neobsazenost kanceláří v prvním čtvrtletí letošního roku mírně mezičtvrtletně vzrostla o 30 bazických bodů na stávajících 7,5 %, meziročně se míra neobsazenosti nezměnila. Celková rozloha volných kanceláří dosáhla 292 000 m². Nejvíce volných prostor bylo v Praze 4 (65 900 m²) a v Praze 5 (60 700 m²). Naopak nejméně neobsazené plochy bylo v Praze 2 (5 600 m²) a v Praze 10 (6 400 m²), které však patří mezi malé trhy dle celkového objemu kanceláří. V procentuálním vyjádření byla nejvyšší míra neobsazenosti v Praze 3 (19,8 %) a Praze 7 (13,2 %), nejnižší v Praze 8 (3,0 %) a Praze 10 (4,2 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné v prvním čtvrtletí tohoto roku mírně vzrostlo na 27,50–28,00 eur za m² na měsíc v centru města, 18,00–19,00 eur za m² na měsíc ve vnitřních a 15,50–16,00 eur za m² na měsíc ve vnějších částech města. 

Klasifikace kancelářských prostor

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zahrnují:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990.
• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m².
• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem.

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

• Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
• Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí.
• Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti.
• Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována.
• Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě.
• Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce.
• Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

Zdroj: www.pragueresearchforum.cz